Durante l’estate dopo gli esami di maturità, i genitori scoprono il problema dell’alloggio studentesco a Parigi. Quindi, con bassi tassi ipotecari, pensano checomprare la stanza di una domestica possa essere redditizio. Questo non è sempre vero, prima di iniziare è necessario calcolare correttamente le differenze di costo tra l’acquisto o il noleggio, ecco un esempio.
Acquista una stanza della cameriera a Parigi
Partiamo da una semplice osservazione: i notai vedono il prezzo della pietra parigina a 10.710 €/m² mediano sul pre-contratto da concludere nel settembre 2020 . I genitori che desiderano acquistare oggi, quindi devono aspettarsi questo prezzo con variazioni di più o meno 20% a seconda dei quartieri.
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Al ritmo di 20 m² per avere bagno, servizi igienici e piccole cucina al suo interno, il bilancio mediano sarà quindi €215.000 .
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E, naturalmente, questo importo varia a seconda della posizione. Nel quartiere di Saint Victor (5°) , per esempio, i notai trovano un prezzo mediano di 11,560 €/m². Questo aumenta il prezzo della camera di una cameriera a €231.000. Per il più economico c’è il quartiere di Saint-Fargeau (20°) , per 8500 €/m². La camera delle cameriere di 20 m² ammonterebbe pertanto a €170.000.
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Tagliamo la pera in 2 e supponiamo che i genitori comprino una stanza della cameriera di 20 m² nel quartiere di La Roquette (11°), per 10 540 €/m². Dovranno pagare 211,000€, a questo prezzo non dovrebbero avere opere e beneficiare di un bagno, angolo cottura e servizi igienici all’interno.
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Se i genitori hanno abbastanza risparmi per coprire il 10% del costo di acquisto , vale a dire €21.000, saranno in grado di finanziare l’intero prezzo della camera di questa cameriera. Ad un tasso di 1,21% su 20 anni (media luglio 2020 fonte CSA/Credit Housing), vediamo che le scadenze sarebbero circa 990 €/mese.
Per info: puoi fare i tuoi calcoli utilizzando il nostro simulatore mensile aggiornato all’ultimo tasso medio.
Supponiamo che ottengono 0.40% assicurazione mutuatario, quindi i loro contributi saranno 70 €/mese. Lo sforzo finanziario dei genitori, escluse le assicurazioni, le tasse, le spese condominiali e le spese di soggiorno, sarebbe quindi di circa 1060 €/mese .
Le cameriere possono essere trovate negli edifici costruito prima del 1946. L’associazione OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne), osserva che un’abitazione di questa età è affittata 28,40 €/m² nel mezzo del quartiere La Roquette. Per un 20 m² equivale a 568 €/mese . Anche in questo caso, gli oneri non sono inclusi nel calcolo, in particolare le tasse locali.
Rivendere la stanza di una cameriera a Parigi dopo 5 anni
Ora vediamo cosa succede se i genitori vogliono rivendere alla fine di un ciclo di studi di 5 anni . Ammettendo di aver ottenuto l’1,21% in 20 anni, su un prestito immobiliare di 211.000€ rimarranno 163.000€ (arrotondati) da rimborsare alla fine del 5° anno.
Se i genitori rivendono la stanza della cameriera allo stesso prezzo, vale a dire 211.000€, in teoria recuperano 47.000€ (arrotondati) tenendo conto delle penalità di pagamento anticipato (circa 1000€).
In 5 anni avranno speso 63 600 euro per il loro credito (1060 euro al mese x 12 mesi × 5 anni = 63 600 euro), più 20 000 euro di contributo personale, e avranno recuperato 47 000 euro.
- 63 600€ (costo del credito) 20 000€ (contributo personale) = 83 600€.
- 47.000 € (profitto dalla vendita) — 83.600€ (spese totali) = -36.600 € .
L’ acquisto di una camera di cameriera a Parigi per ospitare il loro bambino durante i suoi studi, avrà un costo di36.600€ . Se avessero appena affittato, avrebbero speso 34.080€ (568 €/mese x 12 mesi x 5 anni = 34,080€).
In questo esempio la differenza è di soli 2600€. I genitori potrebbero quindi rimettersi in piedi, o addirittura trarne profitto, se realizzano un guadagno immobiliare sulla rivendita.
Per approfondire l’argomento, prendere in prestito Malin ti offre un metodo di calcolo per confrontare il costo di acquisto e il costo del noleggio.
Per info: il calcolo di cui sopra si basa su cifre mediane. I risultati possono variare a seconda della qualità dell’alloggiamento mirato. Va ricordato che questo calcolo non include le tasse localio l’assicurazione della casa. Se i genitori acquistano, devono pagare la tassa di proprietà, la tassa di alloggio e le tasse condominiali. Se scelgono il noleggio, pagheranno solo la tassa di casa dell’inquilino e l’assicurazione della casa.
Rivendere la stanza della cameriera o affittarla?
Una volta che il bambino avrà terminato gli studi, i genitori saranno in grado di mantenere la stanza della cameriera nel mercato dell’affitto. Dal momento che hanno preso in prestito ad un tasso fisso, il 1060 €/mese di credito immobiliare sarà sollevato dal 568 €/mese che possono chiedere ai genitori del nuovo studente inquilino.
Nel nostro esempio, il loro sforzo finanziario è quindi sceso a 492/mese. Un breve tour di un calcolatore di rendimento del noleggio darà loro una panoramica della fattibilità dell’operazione.
Possono anche sperare di rivendere la stanza della cameriera con un valore aggiunto . Attenzione, i prezzi degli immobili a Parigi sono variabili anche se al momento stanno rompendo il loro record. Inoltre, devono essere presi in considerazione diversi fattori.
Prima di tutto, il municipio di Parigi si è concesso un diritto di prelazione . Il comune può quindi imporre un prezzo di riscatto alla camera della cameriera. I genitori dovranno quindi piegare o rimuovere l’alloggiamento dalla vendita.
Soprattutto, tuttavia, per il momento alleggerire la tassazione delle plusvalenze immobiliari non è all’ordine del giorno di governo. Se i genitori rivendono meno di 6 anni dopo l’acquisto, dovranno pagare il 19% dell’imposta sulle plusvalenze più il 17,2% delle imposte sociali.